Condominio, come si agisce verso chi non paga

Le morosità, con la crisi, sono aumentate. I fornitori possono chiedere il nome di chi non ha pagato per rivalersi, il condominio avviare decreti ingiuntivi. L’esperto: “Meglio creare un fondo cassa”.

Riportiamo l’intervento di Luigi Napolitano, amministratore condominiale, nel programma RadioAzione di questa mattina:

“In precedenti interventi, è già stato discusso di come la legge 220 del 11 dicembre 2012, la cosidetta “riforma del condominio”, abbia modificato la procedura utile al recupero dei crediti verso i condomini morosi.

Con l’entrata in vigore della legge, il nuovo articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile afferma che i creditori del condominio devono agire prima nei confronti dei condomini non in regola con i versamenti e solo dopo una azione non andata a buon fine, possono agire nei confronti degli altri condomini.

L’amministratore diventa pertanto anche “consulente” dei fornitori, ai quali non solo può, ma, a richiesta, deve comunicare i nominativi dei ritardatari.

I fornitori saltuari, interpellati per interventi straordinari al complesso immobiliare, qualora abbiano difficoltà a vedere soddisfatti gli importi degli avanzamenti lavori, ben conoscono che i tempi per il completamento delle azioni utili ad incassare un credito sono sempre molto lunghi, per cui, normalmente, avviano azioni parallele, sia verso i condomini morosi, sia verso il condominio intero.

Qualora si tratti invece di un creditore per forniture di beni o servizi comuni “ripetibili”, prima di affrontare lunghe azioni per il recupero del credito, lo stesso cercherà di ottenere il pagamento dai condomini “onesti” e “regolari”, magari chiudendo la fornitura se somministra acqua o gas oppure cessando la prestazione se fornisce un servizio periodico come la pulizia delle scale.

Interviene nel contempo l’amministratore, al quale l’art. 1129 del C.C., dopo la “riforma” impone l’obbligo di agire, salvo dispensa della assemblea, con decreto ingiuntivo, entro i sei mesi dalla scadenza del credito.

In base a quanto espresso, l’amministratore non può quindi esimersi dalle azioni utili al recupero del credito.

Un comportamento troppo “benevolo” e ritenuto non imparziale, viene considerato dalla normativa “grave irregolarità” e può comportare la revoca dello stesso amministratore, oltre alla richiesta di maggiori danni da parte dei condomini “regolari”, qualora l’inadempienza comporti una perdita economica.

Per sopperire alle problematiche derivanti dai tempi della Giustizia, sarebbe utile l’istituzione di un fondo cassa ad hoc, che agisca da “polmone” per il tempo necessario al recupero del credito.

E quando le difficoltà economiche del condomino moroso sono tali da non poter soddisfare il debito neppure con l’esecuzione forzata sui beni?

Beh, c’è da augurarsi di non trovarsi mai in simili situazioni perchè il diritto al risarcimento non si perde, ma spesso i condomini “regolari” perdono i denari di cui i creditori chiedono soddisfazione.

Triste ma vero, anche se, per fortuna, poco frequente!”