La mediazione strumento per superare le controversie in condominio

Riproposta nel 2013 dal “decreto del fare”, può essere un ottimo percorso per trovare accordi, anche se la necessità di convocare l’assemblea e rapportarsi ad un mediatore porta i tempi oltre i tre mesi indicativi.

Riportiamo l’intervento di Luigi Napolitano, amministratore condominiale membro di Anaci Chiavari Tigullio, tenuto questa mattina nel nostro programma RadioAzione.

“Il decreto legislativo n. 69/2013, cosiddetto “decreto del fare”, convertito con modificazioni nella legge n. 98/2013, ha reintrodotto l’obbligo della mediazione civile e commerciale, per le materie di cui all’art. 5 del d. Lgs n. 28/2010, ivi comprese, quindi, quelle condominiali.

Riprende pertanto somma importanza l’art. 71 quater delle disposizioni di attuazione del codice civile, introdotto dalla legge n. 220/2012, per disciplinare il procedimento di mediazione per le controversie in materia di condominio.

E’ risaputo il “cumulo” di cause pendenti nei tribunali italiani, ed e’ risaputo quante di queste cause riguardino le liti nei condomini, a volte per futili motivi.

La mediazione per le controversie in materia di condominio, rappresenta pertanto un importante istituto per perseguire l’obiettivo di alleggerimento delle lungaggini che caratterizzano il processo civile.

La durata massima di una mediazione, dovrebbe essere infatti di tre mesi, trascorsi i quali le parti dovrebbero aver trovato un accordo, oppure dichiarare di rinunciare alla mediazione.

Tale termine non e’ considerato tassativo, in considerazione della difficoltà di avere immediate delibere assembleari che diano indicazioni precise all’amministratore, per i tempi tecnici dettati dalla legge per le convocazioni.

Tempi più lunghi, per una definizione positiva o negativa che sia, sono, comunque, sicuramente inferiori alla durata di un processo civile; e con costi inferiori, sia per il procedimento che per il compenso del legale incaricato.

La mediazione e’ una procedura finalizzata al raggiungimento di un accordo amichevole per la composizione di una controversia, anche con formulazione di una proposta per la risoluzione di una lite.

E’ guidata da un professionista con requisiti di terzieta’, detto, appunto, mediatore.

Si tenga conto che quest’ultimo e’ comunque privo del potere di assumere decisioni vincolanti per i destinatari del procedimento di mediazione.

Riguarda tutte le controversie relative sia agli articoli da 1117 a 1138 del codice civile,sia alle previsioni in tema di condominio disciplinate nelle disposizioni di attuazione del codice stesso, dall’articolo 61 all’art. 72.

Per tali controversie, e’ obbligatoria, e rappresenta una condizione di procedibilità per l’eventuale avvio di un successivo processo civile, qualora la sola mediazione non raggiunga il risultato sperato.

Dalla analisi di quanto sopra, e’ bene precisare che la mediazione non e’ necessaria per il recupero delle morosità nelle spese condominiali e l’avvio di procedimenti per il recupero coattivo degli oneri non sono oggetto di mediazione obbligatoria.

L’amministratore che riceve notifica di una istanza di mediazione, deve naturalmente avvisare i condomini attraverso la convocazione di una assemblea degli stessi, i quali deliberano, con le maggioranze prescritte dall’art. 1136 del codice civile, 2° comma, in merito alla partecipazione, autorizzando l’amministratore a partecipare in rappresentanza del condominio ed a nominare un legale che lo assista nelle diverse sedute.

Ritengo sia sempre utile partecipare alla mediazione, in quanto un diniego può rappresentare, nella ipotesi di successivo processo civile, motivo per il giudice di attribuire le spese in maniera diversa, ravvisando, nel diniego, l’assenza di volontà per un accordo, prima ancora di discutere le condizioni.

Alla prima seduta, l’amministratore e’ tenuto a partecipare, assieme al legale, ma non può stipulare o sottoscrivere accordi senza una nuova delibera della assemblea che approvi l’accordo trovato o la proposta di mediazione.

Per questo il termine di tre mesi prima indicato può risultare restrittivo.

Per permettere alla assemblea di condominio di deliberare sulla proposta di mediazione, il mediatore, d’accordo con le parti, deve fissare un termine entro il quale la proposta può essere accettata, che consenta all’amministratore di convocare l’assemblea ed a quest’ultima di decidere sul punto.

E’ importante notare quanto il procedimento, dall’inizio alla fine, sia subordinato alla decisione della assemblea, al fine di evitare che il condominio si trovi in presenza di accordi stipulati a propria insaputa.

L’amministratore del condominio che dovesse sottoscrivere un accordo senza il consenso della assemblea, con le maggioranze indicate in precedenza, si espone al risarcimento del danno verso i proprietari ed espone alla invalidità ed inefficacia l’eventuale accordo di mediazione