Bisogna rifare i terrazzi: ecco come si dividono le spese

Torna su Aldebaran la rubrica con Anaci e si parla di un tema di interesse con la bella stagione, favorevole per assemblee e lavori. Cosa dice la legge e cosa consiglia l’amministratore.

Si avvicina la bella stagione. Tornano le assemblee di condominio ed in molte di esse si parlerà di lavori di manutenzione. Questa mattina, all’interno del programma RadioAzione, abbiamo chiesto a Luigi Napolitano, membro di Anaci Chiavari – Tigullio, di parlare del restauro dei terrazzi. Ecco, nelle sue parole, la ripartizione delle spese prevista dalla legge, con la precisazione che l’assemblea può prendere decisioni diverse.

“La ripartizione delle spese relative alla manutenzione dei balconi, seppure affrontata e discussa quasi quotidianamente nelle sedi giudiziarie, è sempre oggetto di attualità e di accese discussioni nelle assemblee dei condomini, anche perchè gli interventi giurisprudenziali, per quanto riguarda il criterio di ripartizione delle spese, sono spesso in contrasto tra loro.

I criteri di ripartizione delle spese variano soprattutto a seconda della tipologia su cui dovranno essere approntati interventi di manutenzione. Il balcone è una parte accessoria dell’unità immobiliare principale, con la quale forma parte integrante.

In base alle caratteristiche tecniche e costruttive, si hanno due tipologie principali:

– balconi in aggetto: sporgono rispetto alla facciata del fabbricato e costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare.

– balconi a castello: inseriti nel perimetro dei muri portanti del fabbricato e si identificano con le cosiddette “logge” o terrazze coperte.

Costituiscono elementi principali del balcone in aggetto: il piano di calpestio, la soletta, il frontalino (parte visibile dall’esterno) il sottofondo o cielino (parte non visibile da chi ha il calpestio, ma dal conduttore di chi possiede l’unità immobiliare sottostante). In base alla normativa vigente, la manutenzione di tutti gli elementi citati è di competenza di chi ha il calpestio, salvo, e mi riferisco in particolare al frontalino, che non abbia fregi che concorrono al decoro architettonico del fabbricato, nel qual caso la manutenzione è di competenza dell’intero condominio.

E’ chiaro come sia a carico di chi ha il calpestio anche la manutenzione del “cielino” sottostante, in quanto se viene omessa la manutenzione al calpestio ne risente la sottostante struttura per le infiltrazioni procurate.

L’assemblea dei condomini può però deliberare un diverso criterio per la ripartizione della spesa, e, ritengo, che col buon senso sarebbe opportuno considerare la parte frontale (il frontalino) bene comune, indipendentemente dalla presenza o meno di fregi architettonici. Una tale soluzione, che “a ruota” andrebbe a beneficio di tutti, eviterebbe il rischio di avere un bel fabbricato, con alcuni frontalini in ordine e altri deteriorati per l’incuria dei soggetti titolati alla manutenzione. E’ vero! la normativa ed i regolamenti condominiali dicono che ogni condomino deve attivarsi nella manutenzione delle parti private per il decoro del fabbricato, però, se non ottempera? Si rischiano incomprensioni, discussioni e magari vertenze legali. Meglio ragionare!

Nel caso dei balconi a castello, chi ha il calpestio deve curarne la manutenzione, il sottofondo sarà a carico della proprietà individuale inferiore, potendo, tali manufatti, idealmente corrispondere ai soffitti, e la soletta mediana al 50%”.