Condominio, ecco i requisiti obbligatori per l’amministratore

Dal 2012, vige l’obbligo di diploma di scuola superiore e quello di seguire i corsi di aggiornamento: in difetto, l’amministratore può essere revocato e si possono generare problemi con i contratti con i fornitori.

Riportiamo l’intervento di Luigi Napolitano, amministratore condominiale e membro di Anaci Chiavari Tigullio, tenuto questa mattina nel corso del nostro programma RadioAzione.

Dalla entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 e del decreto legge n. 145 del 2013, accade che chi svolge attivita’ di amministratore di condomini in maniera professionale, venga contattato da condomini/proprietari di altri fabbricati  per informazioni in merito ai requisiti, previsti dalla normativa, per amministrare un condominio.

Normalmente si tratta di condomini scontenti del loro amministratore, che, a volte con ragione, a volte solo per “ripicche”, vorrebbero metterlo in difficoltà nel tentativo di revocargli il mandato.

Sicuramente, svolgere l’attività di amministratore comporta oggi maggiori responsabilità e maggiori impegni, sotto il profilo professionale, oltre che l’esigenza di più complesse attitudini personali.

Nella modifica degli articoli del codice civile che riguardano il condominio, il legislatore ha, di proposito, inserito un nuovo articolo, il 71bis, nelle “disposizioni di attuazione” che indica in maniera chiara le condizioni alle quali e’ subordinata la possibilità della assemblea di nominare un determinato soggetto amministratore del condominio, e, in seguito, di proseguire nella amministrazione qualora abbia luogo la perdita di alcuni dei requisiti.

Va osservato che la richiesta di requisiti rappresenta un fatto assolutamente nuovo, in quanto nel codice civile del 1942 non era previsto alcun requisito specifico per svolgere l’incarico.

Oggi, il legislatore ha previsto che il soggetto che può svolgere tale ruolo debba necessariamente offrire determinate garanzie in ordine alle caratteristiche personali, ai requisiti culturali e di competenza.

L’art. 71bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, detta sette requisiti personali che l’amministratore deve possedere per poter assumere l’incarico.

I primi cinque attengono alla onorabilità, gli ultimi due alla capacità professionale, che presuppone un livello culturale prefissato e, soprattutto, verificato.

Il possesso di tali requisiti deve ovviamente sussistere al momento della nomina e deve permanere per tutta la durata dell’incarico.

Ove vengano meno, l’amministratore decade dalla carica automaticamente.

I primi cinque requisiti, che attengono alla onorabilità, sono:

1. A) avere il godimento dei diritti civili,
2. B) non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio, e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni,
3. C) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione,
4. D) che non sono interdetti o inabilitati,
5. E) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari.

Non voglio entrare nella analisi dei cinque requisiti citati, ma piuttosto nei due successivi, che attengono alla capacita’ professionale.  Per la prima volta il legislatore ha stabilito che chi desidera svolgere attività di amministratore di condominio, deve

Aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado

E

Aver frequentato un corso di formazione iniziale e attività di formazione periodica.

I parametri necessari a soddisfare oggi l’aggiornamento iniziale e periodico sono previsti nel decreto ministeriale n. 140 del 2014, in base al quale per assumere l’incarico e’ necessario aver frequentato un corso di formazione iniziale di 72 ore ed effettuare la formazione periodica, che il decreto fissa su base annuale, nella misura minima di 15 ore, su temi che attengono alla amministrazione condominiale in relazione all’evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici.

E’ importante, quindi, che i condomini siano informati sulla formazione, anche periodica, del proprio amministratore in quanto allo stesso il condominio demanda anche l’onere di sottoscrivere contratti con fornitori che, in mancanza dei requisiti necessari, potrebbero essere oggetto di contestazione.

Ultima nota per informare che i titoli di studio e la formazione, non sono necessari ove venga nominato amministratore uno dei condomini dello stabile; non necessariamente che vi risieda, ma che sia proprietario di una unità immobiliare, anche in quota con altri soggetti.