Il “supercondominio”: una realtà che può essere utile formalizzare

Caseggiati vicini che condividono impianti e strutture: secondo l’amministratore condominiale, meglio organizzarli unitariamente. Le assemblee possono essere semplificate.

Riportiamo l’intervento di Luigi Napolitano, amministratore condominiale associato Anaci, tenuto nel corso del nostro programma RadioAzione di questa mattina.

“La presenza di complessi immobiliari “inquadrati” giuridicamente come supercondomini, non è usuale nel nostro territorio, seppure esistano parecchie strutture che ne hanno tutte le caratteristiche. Il supercondominio si contraddistingue, infatti, in quanto composto da più edifici separati, con più condòmini/proprietari dei singoli edifici, ma al tempo stesso legati tra loro dalla esistenza di servizi destinati all’uso o al godimento comune, e perciò ricompresi in un complesso immobiliare di più grandi dimensioni.

Di qui la definizione che ricorre al prefisso ”super”, per indicare un’organizzazione che sta al di sopra dei singoli edifici, che conservano comunque la loro autonomia. Per opere e impianti comuni si intende, ad esempio, il viale di accesso, gli spazi verdi, i parchi giochi, i parcheggi, il riscaldamento centralizzato, il servizio di portierato; servizi che si trovano in rapporto di accessorietà con gli stessi, singoli, fabbricati. I condòmini del supercondominio avranno pertanto quote di proprietà e relativi millesimi nel fabbricato ove possiedono una o più unità immobiliari, e quote di proprietà con relativi millesimi per le opere comuni a tutti i fabbricati.

Una importante sentenza della Corte di Cassazione, la n. 19939 del 14 novembre 2012, si è pronunciata nel senso che ai fini della costituzione di un supercondominio non è necessaria la manifestazione di volontà dell’originario costruttore e neppure quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune, alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 del codice civile.

Ne consegue che al supercondominio vanno applicate le norme sul condominio in tema di convocazione e costituzione assemblea, formazione e calcolo delle maggioranze. Anche la ormai nota “Riforma del Condominio”, di cui alla legge n. 220/2012 e successivo Decreto Legge 145/2013, ha dedicato ampia attenzione a questa “organizzazione”, esplicitando di fatto che le norme dettate per il condominio negli edifici si applicano anche ai supercondomini. Per ovviare alle difficoltà rappresentate dalla possibile confusione che si crea nelle assemblee di un supercondominio con un elevato numero di partecipanti, nella nuova stesura dell’art. 67 delle “disposizioni di attuazione del codice civile”, si afferma che, nel caso di assemblea riferita alla gestione ordinaria delle parti comuni ed alla nomina dell’amministratore del supercondominio, qualora i partecipanti al supercondominio siano più di sessanta, ciascun condominio deve designare un proprio rappresentante, diverso dal proprio amministratore; lo stesso rappresentante risponderà e relazionerà all’assemblea che lo ha nominato, secondo le regole del mandato.

E’ prevista invece la partecipazione di tutti i condomini nelle assemblee aventi ad oggetto manutenzione straordinaria, innovazioni e mutamento di destinazioni d’uso”.