Le energie rinnovabili in condominio: “Facile in comune, difficoltà per i singoli”

Cosa succede se un solo condomino vuole installare pannelli solari o fotovoltaici e necessita delle parti comuni? “In teoria si può – spiega l’amministratore – ma non mancano le difficoltà”.

Ecco l’intervento di Luigi Napolitano, andato in onda questa mattina, 29 marzo, nel nostro programma RadioAzione:

Tra le novità introdotte dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012, “modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, entrata in vigore il 18 giugno del 2013, vi e’ il riferimento agli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, riportato nel nuovo articolo 1122 bis del codice civile, inserito dalla stessa legge.

Come trattato nel capitolo 5, gli interventi che rientrano nella categoria di “innovazione tecnologica” hanno delle facilitazioni in termini di maggioranze  da parte della assemblea condominiale.

Nel caso di interventi di utilità comune, atti al contenimento del consumo energetico ed installazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da tecnico abilitato, l’assemblea, in seconda convocazione, può deliberare con la maggioranza degli intervenuti e “soltanto” un terzo del valore dell’edificio.

In questo caso, non occorre che all’atto della delibera sia già esistente il progetto delle opere, corredato della relazione tecnica di conformità. Questo, dovrà essere predisposto e depositato in comune prima dell’inizio dei lavori.

La riforma, però, non disciplina soltanto gli impianti centralizzati, ma dedica spazio anche a quelli individuali dei singoli condomini.

Se gli impianti coinvolgono solo parti di proprietà esclusiva dell’interessato alla installazione, non si pongono particolari problemi, salvo il limite generale del decoro, rimesso, nel caso di lite, all’istituto della mediazione e, se necessario, all’insindacabile giudizio di un magistrato.

Se vengono coinvolte parti comuni del fabbricato, di seguito all’articolo 1122 del codice civile, il successivo 1122 bis, di fatto legittima l’installazione di impianti volti a produrre energia da fonti rinnovabili al servizio di singole unità del condominio, ma delinea la procedura per l’installazione, sul lastrico solare o su ogni altra superficie comune idonea.

Il diretto interessato, nel caso siano necessarie variazioni nelle parti comuni, dovrà opportunamente comunicarlo all’amministratore, segnalando il contenuto dell’intervento e le modalità di esecuzione.

Chiariamo che per variazioni nelle parti comuni, non si devono intendere solo quelle materiali, ma qualsiasi compromissione nel godimento delle cose comuni a scapito degli altri proprietari e usufruttuari di unità immobiliari.

L’amministratore, dovrà convocare l’assemblea dei condomini entro trenta giorni dalla richiesta, ponendo l’argomento all’ordine del giorno.

L’assemblea condominiale, a fronte delle richieste di un condomino, non può negargli di installare sul tetto comune dell’edificio i pannelli fotovoltaici per la produzione di energia, a condizione, in base alla interpretazione della legge, che sia per  solo uso personale, e non per cessione di energia alla rete.

All’assemblea viene riservato il potere di adottare, con l’elevato quorum deliberativo delle innovazioni in generale, pari ad un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio, alcune specifiche prescrizioni volte a salvaguardare  il pari diritto di uso delle parti comuni da parte degli altri condomini e la stabilità, sicurezza e decoro architettonico dell’edificio.

Ancora l’art. 1122bis afferma che l’assemblea, con il  medesimo quorum deliberativo, può altresì subordinare l’esecuzione  alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

La ripartizione dell’uso della cosa comune tra tutti i condomini, rappresenta in molti casi lo “scoglio” maggiore per chi vuole attivarsi per sfruttare autonomamente uno spazio condominiale, che sia un lastrico, piuttosto che una copertura o una parte verticale.

Sara’ spesso necessaria una relazione tecnica per accertare se sia possibile garantire a tutti gli interessati il pari utilizzo della parte comune: condizione che rimane imprescindibile, anche a seguito dell’introduzione dell’articolo 1122 bis del c.c.

E possiamo immaginare le opposizioni del condomino contrario, il quale, anche in mancanza di delibera assembleare, può intraprendere azione personale per salvaguardare il suo diritto sulla cosa comune.

Pertanto, mentre l’installazione di un impianto centralizzato non pone particolari questioni, la realizzazione di un impianto privato, su parti comuni condominiali, appare senza dubbio più problematica e fonte di conflittualità.

Il legislatore, nella stesura della legge di riforma, oltre a cercare di favorire la diffusione di impianti per la produzione di energia rinnovabile, doveva, a mio parere, incentivare maggiormente con benefici economici gli impianti centralizzati, per questioni di decoro, efficienza ed economicità; più di quanto ha fatto con i benefici fiscali, di cui eventualmente parleremo in un prossimo collegamento.